Dua tahun lalu, saat inflasi dan bunga pasar sedang tinggi-tingginya, misalkan, Anda mengambil kredit pemilikan rumah (KPR) senilai Rp400 juta dari sebuah bank dengan bunga efektif 15 persen p.a. untuk periode 120 bulan dengan angsuran bulanan Rp6.453.398.
Dalam kontrak kredit yang ditandatangani bersama disebutkan kalau bunga sebesar 15 persen p.a.itu akan dievaluasi setiap tahun dan debitor dikenakan denda 2 persen untuk pelunasan lebih cepat. Setelah setahun mengangsur, ternyata suku bunga KPR di pasar terus mengalami pemangkasan sehingga Anda sangat berharap bunga KPR Anda juga ikut dipotong.
Nyatanya, pada akhir tahun pertama, suku bunga KPR Anda tidak diturunkan. Karena kegembiraan memiliki rumah baru masih Anda dan keluarga rasakan, Anda dapat menerima kondisi ini. Pada akhir tahun kedua, seiring dengan semakin rendahnya inflasi dan bunga BI, bank tetap menyatakan belum dapat menyesuaikannya sehingga Anda tetap harus mengangsur sebesar Rp6,453 juta per bulan.
Anda pun mulai merasakan ketidakadilan bank. Anda memutuskan menemui manajer cabang tetapi suku bunga tetap tidak berubah.Anda menulis surat kepada direksi bank, sebulan dua bulan tidak ada tanggapan. Bagaimanakah sebaiknya Anda bersikap menghadapi salah satu praktik bank yang tidak fair ini?
Ada yang mengusulkan agar Anda menghentikan pembayaran angsuran bulanan. Ini tentunya bukan tindakan bijak. Jika ini dilakukan, bukannya keuntungan yang diperoleh tetapi justru kerugian karena bank akan selalu mengenakan bunga untuk saldo yang tertunggak.
Saldo terutang KPR Anda sejatinya akan meningkat jika sikap ini yangdiambildan Andatidakakandapat melepaskan diri dari kewajiban ini. Yang lebih rasional akan bilang kalau KPR sebaiknya langsung dilunasi jika suku bunganya tidak disesuaikan. Mengenai jumlahnya,tentunya bukan Rp320 juta (96/120 x Rp400 juta), seperti yang diduga banyak orang, tetapi lebih besar dari itu.
Kita ketahui bersama kalau setiap angsuran kredit terdiri atas dua komponen yaitu pembayaran bunga dan pelunasan pokok. Untuk periode-periode awal, sebagian besar angsuran adalah untuk membayar bunga.
Hitung Keperluan KPR Baru
Yang benar, saldo KPR itu sekarang adalah Rp359.612.846. Angka ini dapat mudah dicari dengan memahami matematika keuangan,salah satu buku yang saya tulis. Anda bisa menggunakan Excel, kalkulator finansial, atau kalkulator ilmiah untuk memperoleh angka di atas.
Ini adalah persoalan mencari saldo utang atau present value (PV) dengan diberikan tiga variabel lainnya yaitu jumlah periode (n), suku bunga (i),dan besar angsuran (A). Karena ada denda dua persen, diperlukan dana pelunasan sebesar Rp366,81 juta. Kalau dana itu saat ini dimiliki, silakan lunasi KPR Anda yang bunganya tidak turun-turun itu.
Bagaimana jika uang sebesar itu belum ada? Jika Anda cerdas, Anda akan mampu melakukan refinancing yaitu melunasi KPR lama dengan KPR baru dengan suku bunga yang lebih rendah. Selama angsuran KPR baru lebih rendah daripada angsuran KPR lama, untuk periode waktu yang sama yaitu 96 bulan, refinancing sepatutnya dilakukan.
Berbeda dengan individu, korporasi sudah sangat sering melakukan praktik refinancing utang atau obligasi seperti ini untuk menghemat biaya bunga. Untuk itu, carilah informasi mengenai bunga KPR bank lain, prosedur untuk mengoper KPR, dan biaya-biaya yang dikenakan.
Misalkan ada bank lain yang bersedia mengambil alih KPR Anda dan menawarkan bunga efektif 12 persen p.a. untuk masa 96 bulan. Selain biaya bunga, asumsikan masih ada biaya provisi, administrasi, dan over kredit yang totalnya, katakan satu persen dari saldo KPR. Karena ada macam-macam biaya bank baru yang totalnya Rp3,67 juta (satu persen) ini, Anda hanya akan menerima Rp363,14 juta jika hanya memohon sebesar kebutuhan dana Rp366,81 juta.
Karenanya, besar KPR baru yang harus diajukan adalah Rp370,48 juta. Dengan dana sebesar ini, KPR lama Anda akan dapat dibayar lunas. Yang lebih penting lagi, Anda memastikan tidak keluar atau mengambil uang satu rupiah pun untuk proses refinancing ini.
Bukan bermaksud untuk pelit, cara ini dilakukan sekadar untuk memudahkan analisis biaya-manfaat. Dengan pendekatan ini, kita akan mengetahui besar penghematan akibat refinancing.
Hasilnya Penghematan
Setelah refinancing, Anda tetap punya kewajiban 96 angsuran bulanan tetapi kepada bank baru yang memberikan KPR sebesar Rp370,48 juta di atas. Dengan suku bunga KPR baru yang hanya 12 persen p.a. efektif, besar angsuran bulanan menjadi hanya Rp6.021.353. Keuntungan yang Anda peroleh adalah selisih antara angsuran KPR lama dengan angsuran KPR baru yaitu Rp432.045 setiap bulan atau sekira Rp41,48 juta untuk 96 bulan jika suku bunga diasumsikan tidak berubah untuk delapan tahun ke depan.
Jika diteliti, selisih suku bunga KPR adalah tiga persen per tahun dan untuk periode 96 bulan atau delapan tahun mestinya besar penghematan sekira 24 persen. Tetapi, mengapa penghematan yang diperoleh tidak sebesar itu? Alasannya adalah karena adanya denda pelunasan (dua persen) dan biaya bank yang macam-macam itu (satu persen) yang harus dibayarkan sekarang sementara manfaat di atas adalah untuk periode delapan tahun.
Kedua faktor ini harus Anda perhatikan baik-baik dalam melakukan refinancing karena akan menggerus keuntungan yang Anda peroleh sebagai debitur. Maksudnya adalah, jika periode KPR tinggal satu atau dua tahun, refinancing sebaiknya tidak dilakukan karena sangat mungkin biayanya lebih besar daripada manfaatnya.
Semakin besar perbedaan suku bunga KPR dan semakin lama periode tersisa, semakin besar manfaat refinancing. Sebaliknya, semakin besar denda pelunasan lebih cepat dan semakin besar biaya yang dikenakan bank baru, semakin kecil manfaat yang diterima. Setelah memahami langkah-langkah di atas, kini Anda tidak perlu ragu lagi melakukan refinancing KPR Anda.
Dengan kemampuan ini, Anda memenuhi satu dari dua kriteria cerdas finansial yaitu cerdas sebagai kas defisit atau debitur dalam menghadapi bank. Selamat atas kecerdasan Anda.
BUDI FRENSIDY Penasihat Investasi dan Penulis Buku Matematika Keuangan
(Koran SI/Koran SI/ade)
Komentar
Posting Komentar